อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ คำไทยคำนี้จะนิยามว่า เป็นสิ่งที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ (หรือเคลื่อนย้ายลำบาก) อย่างเช่น ที่ดิน ตึก ฯลฯ จะตรงข้ามกับ สังหาริมทรัพย์ ที่หมายถึงสิ่งที่เคลื่อนย้ายได้ง่าย สะดวก อย่างเช่น คอมพิวเตอร์ รถยนต์ เสื้อผ้า อาร์ตทอย ฯลฯ

 พอจะเปลี่ยนเป็นภาษาอังกฤษ จะพบคำแปลอยู่ 2 คำที่เกี่ยวข้อง นั่นคือ Real Estate กับ Real Property

ภาษาอังกฤษทั้งสองคำนี้ ดูผ่าน ๆ อาจจะเหมือนกัน แต่ไม่เหมือนกันซะทีเดียว

ถ้าเราใช้คำว่า Real Estate จะหมายถึงสิ่งที่จับต้องได้ทางกายภาพ เช่น ที่ดิน ตึก บ้าน อาคาร โครงสร้างต่าง ๆ ที่เชื่อมโยงกัน

แต่หากเป็นคำว่า Real Property  จะครอบคลุมกว้างกว่า คือนอกจากสิ่งที่จับต้องได้ทางกายภาพแล้ว ยังขยายไปถึงสิ่งที่จับต้องไม่ได้ แต่มีอยู่จริง เช่น สิทธิในการเป็นเจ้าของและการใช้งาน

การแยกแยะนี้มีประโยชน์มากในโลกของอสังหาริมทรัพย์ เวลาเราพูดถึงสิทธิต่าง ๆ กรรมสิทธิ์ หรือ การครอบครอง ซึ่งมีผลทางกฎหมาย เพราะไม่ได้หมายถึงเพียงแค่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร บ้านเรือน สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น จะมีสิ่งที่เกี่ยวข้องกันเช่น บ่อน้ำ  แร่ กรวด ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินนั้นก็จัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นั่นก็คือ ครอบคลุมถึงเรื่องที่กฎหมายรับรอง นั่นคือ สิทธิ์ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น สิทธิครอบครองที่ดิน สิทธิในการอยู่อาศัย สิทธิในการใช้ประโยชน์ ลองนึกถึงว่าเราสามารถให้เช่าสิทธิ์ทำกินในพื้นที่นั้นได้ สิทธิการเช่า จับต้องไม่ได้ แต่มันคือสิทธิที่กฎหมายรับรอง

นี่คือความหมายของ Real Property

อสังหาริมทรัพย์ จะตีมูลค่าอย่างไร

เราอาจจะบอกว่า ราคา คือ ความพอใจของการตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่มูลค่าล่ะ?

มูลค่าจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มิได้ถูกกำหนดเพียงแค่โดยลักษณะทางกายภาพ (เช่น ทำเลที่ตั้ง) หรือสถาปัตยกรรมของตัวทรัพย์ (เช่น รูปแบบอาคาร) เท่านั้น หากแต่ถูกกำหนดโดยบริบททางเศรษฐกิจโดยรวมด้วยเช่นกัน

ที่ดินแถบเยาวราช ย่อมเป็นที่ต้องการสำหรับพ่อค้าแม่ค้า มากกว่าที่ดินย่านหนองจอก

ที่ดินแถบหนองจอก ย่อมเป็นที่ต้องการสำหรับเกษตรกร หรือ ผู้ต้องการที่ดินสำหรับอยู่อาศัย มากกว่าพ่อค้าแม่ค้า

แต่ที่ดินเยาราช ในช่วงพ.ศ. 2537 กับช่วงพ.ศ. 2540 ที่ฟองสบู่แตก ก็ไม่ใช่ว่าราคาจะเท่ากัน แม้จะทิ้งช่วงเวลาห่างกันไม่กี่ปี เพราะสภาวะทางเศรษฐกิจไม่เหมือนกัน

ในช่วงที่เศรษฐกิจหดตัว ราคาของอสังหาริมทรัพย์ย่อมปรับลดลงตามอุปสงค์ที่อ่อนแอ ซึ่งสอดคล้องกับหลักการของ Demand-Supply Theory ที่ว่า ราคาจะปรับตัวลดลงเมื่ออุปสงค์ลดลงภายใต้อุปทานคงที่

ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำจึงถือเป็น “หน้าต่างแห่งโอกาส” สำหรับนักเก็งกำไร (speculators) ที่มีสภาพคล่องสูง ในการเข้าซื้อสินทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง (Intrinsic Value) แล้วรอขายต่อในช่วงขาขึ้นของวัฏจักรเศรษฐกิจ ซึ่งแนวทางนี้สัมพันธ์กับแนวคิดของ Cyclical Investment Strategy

อย่างไรก็ดี อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินทรัพย์ที่สามารถแปลงเป็นเงินสดได้ทันที (illiquid asset) อย่าลืม ท่านอาจจะขายไม่ได้ในราคาที่ต้องการขาย เพราะไม่มีกำลังซื้อ หรือแม้กระทั่ง ขายไม่ออกเพราะไม่มีใครเห็นศักยภาพในที่ดินหรืออาคารนั้น

จึงทำให้มีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องมากกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงนี้อาจจะบรรเทาได้ผ่านการสร้างรายได้อย่างอื่น เช่น การปล่อยเช่า หรือการนำไปพัฒนาเป็นกิจการเชิงพาณิชย์ เช่น ร้านกาแฟ โคเวิร์กกิ้งสเปซ หรือโฮมออฟฟิศ

แม้ว่าโดยภาพรวม ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะยาว (long-term appreciation) เนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและจำนวนประชากร แต่ในระยะสั้นราคายังคงอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย ภาษีนิติกรรม หรือโครงการโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ ทำให้เหมาะสมกับนักลงทุนที่สามารถรับความเสี่ยงได้และมีเงินทุนสำรองเพียงพอ

อีกหนึ่งคุณลักษณะที่โดดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ คือ ความคงทนของทรัพย์สิน (durability) ซึ่งในเชิงเศรษฐศาสตร์ถือว่าเป็น “สินทรัพย์ถาวร” (Capital Asset) ที่สามารถสร้างประโยชน์ทางเศรษฐกิจได้นานหลายทศวรรษ แม้ในเชิงบัญชีอาจประเมินอายุการใช้งานเพียง 50 ปี แต่ในความเป็นจริง อาคารสามารถใช้งานได้ยาวนานถึง 100 ปี หากได้รับการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม

อ่านเพิ่ม: ความหมายของ “อสังหาริมทรัพย์” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

และจะเขียนถึงการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่อไป