Abandonment หรือ การละทิ้ง หมายถึงการกระทำที่ยอมสละ ยอมยก หรือสละสิทธิ์ การเรียกร้อง และผลประโยชน์ทั้งหมดในทรัพย์สินโดยสมัครใจและถาวร ในอสังหาริมทรัพย์ การละทิ้งจะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของหยุดควบคุมหรือดูแลทรัพย์สิน โดยไม่มีเจตนาที่จะเรียกร้องคืน
Abandonment
- การกระทำโดยสมัครใจ: เจ้าของยอมสละทรัพย์สินโดยสมัครใจ
- ลักษณะถาวร: ไม่มีเจตนาที่จะคืนหรือเรียกร้องทรัพย์สินคืน
- การหยุดการบำรุงรักษา: เจ้าของหยุดดูแลหรือปรับปรุงทรัพย์สิน
- ผลทางกฎหมาย: การละทิ้งอาจนำไปสู่การสูญเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ
โดยทั่วไป เมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ละทิ้งทรัพย์สิน เช่น ย้ายออกจากทรัพย์สิน หยุดชำระเงินจำนอง และไม่พยายามที่จะขายหรือดูแลทรัพย์สิน หยุดกิจกรรมการจัดการทั้งหมดและหยุดเก็บค่าเช่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ จะส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน
การละทิ้งมักจะนำไปสู่:
- ค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินอย่างรวดเร็ว
- ความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากการทำลายทรัพย์สินหรือการครอบครองโดยผิดกฎหมาย
- ผลกระทบเชิงลบต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยรอบ
ทางกฎหมาย
กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์: ในกรณีอสังหาริมทรัพย์นั้น การละทิ้งไม่ได้ทำให้ทรัพย์สินกลายเป็นของผู้ที่เข้าครอบครองโดยทันทีเหมือนสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม อาจนำไปสู่การที่รัฐเข้าดำเนินการ หรือการครอบครองปรปักษ์ได้
ทุกประเทศ จะมีกฎหมายกำหนดเกณฑ์เฉพาะในการดำเนินการ เกี่ยวกับการละทิ้ง เช่น การยึดเป็นทรัพย์สินของรัฐ หรือ อนุญาตให้เปลี่ยนการครอบครองเป็นคนอื่นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย อย่างเช่น ในประเทศไทยจะมีเรื่องการครอบครองปรปักษ์
ในประเทศไทย กฎหมายเกี่ยวกับการละทิ้งที่สำคัญคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๔ ทรัพย์สิน
มาตรา ๑๓๑๘ บุคคลอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์แห่งสังหาริมทรัพย์อันไม่มีเจ้าของโดยเข้าถือเอา เว้นแต่การเข้าถือเอานั้นต้องห้ามตามกฎหมายหรือฝ่าฝืนสิทธิของบุคคลอื่นที่จะเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์นั้น
มาตรา ๑๓๑๙ ถ้าเจ้าของสังหาริมทรัพย์เลิกครอบครองทรัพย์ด้วยเจตนาสละกรรมสิทธิ์ไซร้ ท่านว่าสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีเจ้าของ
มาตรา ๑๓๘๒ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๔๓๒/๒๕๓๖
ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินพิพาทจาก ส. เจ้าของโฉนดเดิมตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ร้องได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วและผู้ขายได้มอบที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดมาเมื่อผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่าสิบปีผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว การนับระยะเวลาครอบครองติดต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ ถือเอาระยะเวลาครอบครองของผู้ครอบครองเท่านั้น ไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองให้แก่ผู้ใดหรือไม่
โปรดสังเกตว่า นิยามการครอบครองปรปักษ์จะเน้น 3 เรื่อง นั่นคือ
- ครอบครองโดยสงบ
- เปิดเผย
- มีเจตนาเป็นเจ้าของ
ความเกี่ยวข้องกับการประเมินราคา
ผู้ประเมินราคาต้องพิจารณาการละทิ้งเมื่อ:
- การประเมินสภาพและมูลค่าของทรัพย์สิน
- การประเมินแนวโน้มของละแวกใกล้เคียงและผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน
- การกำหนดการใช้งานทรัพย์สินให้สูงสุดและดีที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีการพัฒนาใหม่ที่อาจเกิดขึ้น
ซึ่งปัญหาจะเกิดขึ้นตังแต่ลักษณะทางกายภาพ เพราะทรัพย์สินที่ถูกละทิ้งมักมีสภาพทรุดโทรม ขาดการบำรุงรักษา อาคารชำรุดเสียหาย ระบบสาธารณูปโภคไม่ทำงาน ซึ่งส่งผลให้ราคาประเมินลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ดี พิจารณาว่าทรัพย์สินที่ถูกละทิ้งนั้นยังสามารถนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้ดีที่สุดและเหมาะสมที่สุดได้หรือไม่ (Highest and Best Use) หากสภาพทรุดโทรมมาก อาจต้องประเมินมูลค่าโดยพิจารณาการรื้อถอนและพัฒนาใหม่ ซึ่งจะมีต้นทุนเพิ่มเติม ผู้ประเมินจะต้องประมาณการค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ปรับปรุง หรือฟื้นฟูทรัพย์สินที่ถูกละทิ้งให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกหักออกจากมูลค่าศักยภาพของทรัพย์สิน
การละทิ้งทรัพย์สินหนึ่งแปลงอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อทรัพย์สินโดยรอบ ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินในบริเวณใกล้เคียงลดลงจากสภาพแวดล้อมที่ไม่น่าอยู่ ความเสี่ยงด้านความปลอดภัย หรือการไม่สามารถพัฒนาพื้นที่โดยรวมได้
ประเด็นสำคัญบางประการที่ควรเน้นย้ำ:
- การละทิ้งเป็นการกระทำโดยสมัครใจและถาวร ซึ่งแตกต่างจากการว่างชั่วคราวหรือการละเลย
- การละทิ้งมีผลกระทบทางกฎหมายที่สำคัญ ซึ่งอาจนำไปสู่การสูญเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ
- ทรัพย์สินที่ถูกละทิ้งอาจส่งผลกระทบเชิงลบอย่างมาก ไม่เพียงแต่ต่อทรัพย์สินนั้นเอง แต่ยังรวมถึงมูลค่าทรัพย์สินโดยรอบด้วย
- สำหรับผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน การสังเกตสัญญาณของการละทิ้งเป็นสิ่งสำคัญเมื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินและแนวโน้มของละแวกใกล้เคียง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำนักกฎหมายและวิชาการศาลยุติธรรม