Blog

การประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทยมีพัฒนาการอย่างต่อเนื่อง และมีการกำกับพอสมควร อย่างเช่น สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต) ก็มีการออก “มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ในประเทศไทย” (อ่านที่ https://publish.sec.or.th/nrs/6744a2.pdf) นอกจากนี้ยังมีสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (The Valuers Association of Thailand) หรือ มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (องค์กรสาธารณประโยชน์) เป็นต้น

แต่ในบล็อกนี้ ต้องการพูดถึงการประเมินราคาทรัพย์สินแบบรวม หรือ Mass Appraisal เป็นหลัก ดังนั้นขอพูดถึงหน่วยงานของรัฐที่ทำหน้าที่นี้ก็คือ กรมธนารักษ์ เป็นเพียงหน่วยงานเดียวที่ทำหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และ ห้องชุด

รู้สึกประหลาดใจอยู่พอประมาณที่การประเมินราคาทรัพย์สินเป็นหน้าที่ของกรมธนารักษ์ แทนที่จะเป็นกรมที่ดิน ไม่เข้าใจเหมือนกันว่าระบบการบริหารราชการวางกระบวนการทำงานอย่างไร เพราะนึกไม่ออกเลยว่าข้อมูลที่ใช้ในการประเมินทรัพย์สินล้วนมาจากกรมที่ดิน ทำให้ถึงให้กรมธนารักษ์ทำ

ท่านสามารถค้นหาราคาประเมินได้ที่ ประเมินราคาทรัพย์สินอยู่ที่ https://assessprice.treasury.go.th/ และมี กองประเมินราคาทรัพย์สิน https://dep-assess.treasury.go.th/th/ ทำหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์สิน

ประเด็นที่อยากพูดถึงในบล็อกนี้ก็คือ แนวคิดและวิธีประเมินราคาแบบรวม และเนื่องจากเป็นหน่วยงานราชการ จึงมีกฎหมาย กฎกระทรวง และระเบียบ วิธีการหลักเกณฑ์ เผยแพร่เป็นสาธารณะ พอจะหยิบมาเป็นแนวทางได้

ก่อนอื่น กลับมาที่กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ถ้าใครเคยเห็นรายงานการประเมินจะเห็นกระบวนการประมาณนี้

1. วัตถุประสงค์ในการประเมินราคา
2. ทรัพย์สินที่ประเมิน (ทรัพย์สินที่กำลังประเมินราคา)
3. วันที่ประเมินราคา
4. รายละเอียดกรรมสิทธิ์
5. รายละเอียดของทรัพย์สิน (ที่ตั้ง สภาพตลาดทรัพย์สิน สภาพการซ่อมแซม รายละเอียดสัญญาเช่า และอื่นๆ)
6. หลักเกณฑ์ในการประเมินราคา
7. ภาคผนวก (แผนผังที่ตั้ง แผนผังชั้น ภาพถ่ายทรัพย์สิน รวมทั้งภายใน ภายนอก และบริเวณโดยรอบ)
8. สำเนาเอกสาร (สัญญาซื้อขาย กรรมสิทธิ์ และอื่นๆ)

ดูเหมือนว่า การประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทย ใช้หลักพื้นฐานก็ไม่ต่างกัน (ซึ่งก็ไม่ควรต่าง เพราะเป็นเรื่องของมาตรฐานทั่วไปที่พึงมี)

ซึ่งเราพิจารณาบางหัวข้อได้ดังนี้

วัตถุประสงค์

พื้นฐานของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อยู่ที่ “วัตถุประสงค์”, “ทรัพย์สินที่ประเมิน” และ “ระยะเวลา” ซึ่งจะเป็นตัวกำหนด “วิธีการ” หรือกระบวนการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน สำหรับวัตถุประสงค์สำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินภาครัฐ จะต้องดูจากกฎหมายหรือระเบียบต่าง ๆ โดยกฎหมายสูงสุดที่เกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินที่พบก็คือ พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. ๒๕๖๒ (เดิมที การประเมินราคาทรัพย์สินของภาครัฐจะอาศัยมาตรา ๑๐๕ ในประมวลกฎหมายที่ดิน)

ซึ่งในพระราชบัญญัติฉบับนี้ได้กำหนด วัตถุประสงค์ไว้ใน มาตรา ๕ ความว่า

การประเมินราคาทรัพย์สินและการจัดทาบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินตามพระราชบัญญัตินี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อให้นำไปใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงหรือเป็นฐานในการจัดเก็บภาษีอากร และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายหรือเพื่อใช้ประโยชน์อย่างอื่นของรัฐ

ทรัพย์สินที่ประเมิน

มาตรา ๓ ในพระราชบัญญัติดังกล่าว ระบุว่า

• “ทรัพย์สิน” หมายความว่า ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด
• “ที่ดิน” หมายความว่า พื้นดิน และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ที่เป็นภูเขาหรือที่มีน้าด้วย
• “สิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า โรงเรือน อาคาร ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่บุคคลอาจเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้ หรือที่ใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบการอุตสาหกรรม หรือพาณิชยกรรมแต่ไม่หมายความรวมถึงห้องชุด และให้หมายความรวมถึงแพที่บุคคลอาจใช้อยู่อาศัยได้หรือที่มีไว้เพื่อหาผลประโยชน์ด้วย
• “ห้องชุด” หมายความว่า ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

วันที่ประเมินราคา

ส่วนเรื่องระยะเวลา ก็ปรากฏใน มาตรา ๑๙ ความว่า

ให้คณะกรรมการประจาจังหวัดประกาศบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่จัดทาตามมาตรา ๑๘ ทุกรอบสี่ปี โดยต้องประกาศล่วงหน้าก่อนวันเริ่มใช้บัญชีเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

บัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามวรรคหนึ่ง ให้เริ่มใช้ ณ วันที่ ๑ มกราคม ของปีที่คณะกรรมการกำหนด

การประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทย ของภาครัฐ มีวัตถุประสงค์ คือ ใช้เป็นฐานเกณฑ์อ้างอิงหรือเป็นฐานในการจัดเก็บภาษีอากร ซึ่งปัจจุบันที่เห็นหลัก ๆ คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน

โดยมีระยะเวลา 4 ปี

มีวัตถุ

เก็บข้อมูลอะไรบ้าง?

เมื่อทราบวัตถุประสงค์และระยะเวลาที่มีผลบังคับ เราก็มาดูต่อว่า แล้ว วิธีการจะใช้วิธีใด ซึ่งในกฎกระทรวงเรื่อง การกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๓ (เล่ม ๑๓๗ ตอนที่ ๑๐๑ ก ราชกิจจานุเบกษา ๙ ธันวาคม ๒๕๖๓) กล่าวถึงวิธีการไว้ดังนี้

ข้อ ๒ ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดประกาศกำหนดพื้นที่และกำหนดระยะเวลาที่จะดำเนินการสำรวจที่ดิน และจัดให้มีการสำรวจสภาพที่ดินในพื้นที่ที่จะกาหนดราคาประเมิน รวมทั้งสืบหาราคาตลาดของที่ดินที่จะกำหนดราคาประเมินและที่ดินที่ใช้ในการเปรียบเทียบเพื่อให้ได้ข้อมูลตามที่คณะกรรมการกำหนด โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียด ดังต่อไปนี้

(๑) ตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน

(๒) ลักษณะรูปแปลงที่ดิน

(๓) การใช้ประโยชน์ที่ดิน

(๔) สภาพแวดล้อม

ประเมินอย่างไร?

คำถามต่อมา แล้วหน่วยงานภาครัฐ ประเมินราคาที่ดินอย่างไร ถ้าพิจารณาจากกฎกระทรวงฉบับเดียวกัน

ข้อ ๔ การกำหนดราคาประเมินที่ดิน ให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาตลาดหรือมีแต่ไม่เพียงพอที่จะใช้ประเมินราคาได้ ให้ใช้วิธีรายได้ และพิจารณาวิธีการในการประเมินราคาที่ดินในแต่ละรูปแบบของวิธีรายได้ ตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการกำหนด

ในกรณีที่ดินที่ทำการประเมินมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ในแปลงที่ดิน การกำหนดราคาประเมินที่ดินให้หักราคาสิ่งปลูกสร้างออกก่อนกาหนดราคาประเมินที่ดินนั้น

ข้อ ๑๑ ให้คณะกรรมการประจาจังหวัดกำหนดราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างจากการวิเคราะห์และคานวณราคาจากตารางปริมาณงานก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการดาเนินงานก่อสร้าง ตามแบบมาตรฐานสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทและแบบตารางปริมาณงานก่อสร้างที่คณะกรรมการกาหนดขึ้น

จากสองข้อนี้ ทำให้เรารู้ว่า การประเมินราคาทรัพย์สินภาครัฐ จะขึ้นอยู่กับ 3 วิธีการหลัก ก็คือ

1. เปรียบเทียบราคาตลาด
2. วิเคราะห์จากรายได้
3. วิเคราะห์จากต้นทุน

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach)

วิธีนี้เป็นแนวคิดพื้นฐานว่า มูลค่าของทรัพย์ให้ดูจากราคาทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียงกัน

เช่น ถ้าเราจะประเมินมูลค่าที่ดินแปลง ก. แล้วในบริเวณซอยเดียวกัน ห่างไปไม่กี่เมตร มีแปลง ข. ที่รูปร่างที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างใกล้เคียงกัน เพิ่งซื้อขายกันไปไม่กี่วันก่อน ก็พอจะอนุมานได้ว่า หากซื้อขายที่ดินแปลง ก. ในวันนี้ ก็จะได้ประมาณนี้

เรื่องนี้จึงมีประเด็นเรื่องช่วงเวลามาเกี่ยวข้องด้วย เพราะสมมติว่าเราจะประเมินราคาทรัพย์วันที่ 1 มกราคม 2600 แต่เราไปเอาราคาซื้อขาย แม้จะอยู่ใกล้เคียงกัน แต่ขายเมื่อปี 2590 หรือผ่านไปแล้ว 10 ปี ก็คงไม่ได้ จึงอนุมานได้ว่า การประเมินราคาตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ ซึ่งมีกำหนด 4 ปีครั้ง จะต้องใช้ข้อมูลซื้อขายย้อนหลังไปประมาณ 4 ปี นับจากวันกำหนดราคาประเมิน และไม่ควรนานเกินไปกว่านั้น

และจะโยงกลับไปถึง ข้อ ๒ ของกฎกระทรวงฉบับเดียวกันว่าเก็บข้อมูลอะไรบ้าง นี่คือสิ่งที่จะนำมาเปรียบเทียบกัน

โปรดสังเกตว่า ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ได้แยกการประเมินสิ่งปลูกสร้างและที่ดินออกจากกัน

เรื่องนี้ทำให้เกิดคำถามว่า เวลาคนหนึ่งคนตัดสินใจซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คนซื้อจะแยกราคาของสิ่งปลูกสร้างจากที่ดินหรือไม่? โปรดนึกถึงอาคารพาณิชย์ ซึ่งดูจะเป็นการขายทำเลที่ตั้งและลักษณะอาคารพร้อมกัน หรือในบางสิ่งปลูกสร้างที่มีอาจจะต้องนำไปปรับปรุงใหม่ หรืออาจจะต้องทำลายทิ้งเพื่อสร้างใหม่

แต่โดยหลัก ๆ แล้ว สิ่งสำคัญคือการคัดเลือกทรัพย์สินที่จะนำมาเปรียบเทียบ เช่น ขนาดและรูปร่างของที่ดินและอาคาร

วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)

ด้วยสูตรที่ใช้กันโดยทั่วไป

V = I / R

V คือ มูลค่าทรัพย์สิน

I คือ รายได้สุทธิ

R คืออัตราผลตอบแทน

การใช้วิธีรายได้ น่าจะใช้สำหรับแปลงเฉพาะที่มีรายได้ เช่นอาคารหรือที่ดินที่ไม่สามารถใช้ราคาตลาดได้ ซึ่งน่าจะเป็นลักษณะเฉพาะตัวเช่น โรงแรม โรงมหรสพ เป็นต้น

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

ดูเหมือนว่าทางภาครัฐจะใช้การวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุนเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น

นี่คือแนวทางการประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทย ที่กระทบกับทุกคนเพราะเป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง